Los créditos hipotecarios en UVR deberían estar prohibidos para las personas naturales

En días pasados recibí un email de alguien muy preocupado por su crédito hipotecario indexado en UVR y con toda razón. Buscaba guía en torno al tema debido a que los meses pasaban las cuotas mensuales aumentaban y el capital adeudado crecía en vez de disminuir con el pasar del tiempo, tal y como debe suceder con un crédito que amortiza a capital periódicamente.

Pero creo necesario hacer varias precisiones antes de seguir para que todos aquellos que leen este artículo puedan estar al mismo nivel. Por esta razón trabajemos un poco el glosario.

¿Qué es la UVR (Unidad de Valor Real)?

Definición[1]: Es una unidad medida por la evolución de su valor en moneda legal colombiana, con base en la variación del índice de precios al consumidor y que reconoce la variación en el poder adquisitivo de la moneda legal colombiana. El UVR será determinado de acuerdo con el procedimiento que señale el Gobierno Nacional.

Por lo anterior, al tomar una deuda indexada en UVR usted está adquiriendo una obligación en una unidad variable, que depende netamente de las variaciones del índice de precios al consumidor (IPC). Para infortunio –y digo infortunio de quienes toman esta opción, seguramente han tomado esta alternativa gracias a que han recibido una asesoría de baja calidad–  de quienes están en la disyuntiva si tomar un crédito en tasa fija o en UVR para financiar su proyecto de vivienda, es hacerlo sin argumentos técnicos para decidirse.

De esta manera miremos ¿qué ha pasado con la UVR desde el año 2000?

Si evaluamos el comportamiento de la unidad desde el año 2000, vemos como fluctuantemente se ha movido de manera ascendente y sin pausa que comprometa realmente su tendencia. Es decir, que por más que le insista su vendedor de turno sobre las ventajas que ofrece este tipo de crédito usted debería asumir una postura firme en torno a un rotundo ¡No! Si no conoce en detalle cómo se mueven las distintas variables macroeconómicas tanto nacionales como internacionales. Miremos ahora en la siguiente gráfica cómo se comporta la UVR frente a las fluctuaciones del IPC.

Tal y como se evidencia en la anterior gráfica, el IPC (Año a Año) puede caer de manera rápida pero al compararla con el comportamiento del a UVR vemos que esta unidad afronta cambios muy pequeños y por lo tanto los escenarios en los que se evidencia realmente una caída son relativamente pocos; en vez de eso, se puede observar algunos periodos de tiempo donde la UVR se mueve de manera lateral. Miremos ahora el siguiente pull de gráficas.

Ahora bien, si evaluamos cómo se ha movido la UVR, el IPC (año a año) y el IPC (variación mensual) usted concluiría de manera rápida –estoy siendo visionario– que debería convertir su diario vivir al mejor estilo de en un analista de variables macroeconómicas en caso de haberse decidido por un crédito en esta unidad. Pero queriendo explicarle lo que muy seguramente sus asesores –sin querer culparlos por ello– miopemente le contaron bajo su visión comercial –que sólo les interesa un solo fin (su venta)– es que en son esas variaciones mensuales del IPC  que marcan caídas y se ubica en terreno negativo se genera el espacio para que la UVR potencialmente cambia marginalmente o disminuye su valor (como difícilmente se puede apreciar en el gráfico que expone el comportamiento de la UVR) día a día y posteriormente mes a mes. Por tal razón, al tener estos escenarios –me refiero a los mostrados por el IPC posterior al año 2008 que alcanza su punto máximo de casi el 8.0%– de correcciones importantes al rango meta establecido por el Banco de la Republica (entre 2.0% y 4.0% como objetivo 3.0%) es que la UVR puede tener una relativa calma a la hora de liquidar sus cuotas periódicas de su crédito indexado en esta unidad. Motivo por el cual, un asesor comercial del sector financiero que no es un gerente de investigaciones económicas –no quiero ser despectivo con esto– le va a afirmar a sus prospectos –sustentado en las cifras que les acabo de mencionar– que la mejor opción, es la indexada por encima de la opción en tasa fija; y usted que no es un experto en economía y mucho menos en pronosticar las diferentes variables de la economía que puedan afectar sus flujos de caja creerá ciegamente en lo que su asesor de turno le indique.

De esta manera, sé que he sido un poco técnico a la hora de explicar todo este embrolle de los créditos indexados a la UVR. Por esta razón, es que deseo ahora hacer un ejercicio numérico para que usted amigo lector intérprete mejor lo que le estoy diciendo.

Variables para el ejemplo en UVR:

Supongamos entonces que usted toma un crédito hipotecario en UVR por un monto inicial de $100.000.000 a una tasa del 12.0% Nominal Anual vencida (equivale al 1.0% Mes vencido y a 12.683% efectivo anual) y a un plazo de veinte (20) años. Es decir, que si tomamos la UVR para el día de hoy que es de 237.786uvr que es el día en que le desembolsan los recursos, el banco le convierte esos $100.000.000 en unidades de UVR. Por lo tanto, a partir de ahora usted le debe al banco 420.546 UVR´s.

Si calculamos la cuota mensual equivalente en UVR para ese crédito sería de 4.631uvr´s mensuales durante los 240 meses a los cuales usted pactó el plazo del crédito con el banco. Es decir, que para cada mes dependiendo de cómo esté la UVR en la fecha en que el banco le genera el extracto, es que se convierte a pesos (moneda legal) la cuota que le corresponde pagar para ese periodo. De esta manera, es que fluctúa la cuota mensual; ya sea que esta sea mayor o menor a la que usted pagó en el periodo anterior y por lo tanto, es que usted siente ahora si de una manera diferente a la de ir al mercado a reabastecer su despensa de víveres los efectos de las variaciones de los precios al consumidor.

Si con el anterior ejemplo usted sigue sin entender cómo funcionan los créditos en UVR, le explicaré de manera analógica el mismo caso, pero en vez de usar la UVR la unidad de liquidación del crédito será la moneda extranjera dólar (USD).

Variables para el ejemplo en USD:

Quiero amigo lector hacerle la invitación a ser paciente en caso que esté pensando que le estoy dando demasiados rodeos a estos ejemplos. Pero recuerde que  el manejo de este tipo de información no es homogénea y por lo tanto es un asunto que no me permito pasar por alto –Y le extiendo mis excusas por ello– así pues, continuando con el ejemplo, dependiendo del tipo de cambio a la hora de realizar el desembolso del crédito, usted ahora pasó de tener una deuda equivalente a $100.000.000 de pesos, pero que al convertirla a moneda legal pasa a ser una obligación de USD$33.898 (TRM $2.920). Al igual que el crédito en UVR usted tiene una cuota fija mensual en este caso en USD (USD$373) durante los 240 meses que duraría la vigencia de la obligación; lo que cambiaría para este nuevo ejemplo sería el valor en pesos según la TRM del día en que el banco le genere el extracto para el pago periódico. La gran diferencia de los créditos en dólares, es que usted puede fijar desde el inicio hasta casi un años de plazo e ir llevando hacia delante por el mismo plazo en la medida que el tiempo vaya transcurriendo los tipos de cambio periódicos a los cuales usted va a honrar su deuda –esto se hace con contratos forward directamente con el banco– cosa que no se podría hacer con los créditos en UVR –ahora estará pensando que si que compliqué más el asunto, pero para eso es que estudiamos quienes nos dedicamos a la actividad bancaria– y no deseo confundirlo más de lo que potencialmente pueda estar.

Ahora bien, habiendo trabajado ampliamente con ejemplos los casos anteriores con el fin de que usted tuviera muy claro cómo funcionan los créditos indexados, es que le deseo preguntar ¿cree que este tipo de créditos debería ser una opción para las personas naturales en Colombia? Y ¿más cuando se trata de personas de estratos populares quienes más expuestas están a ellos? Yo le diría con firmeza que ¡No! En mi opinión, este tipo de créditos debería estar prohibido para las personas naturales en Colombia a no ser que demuestren conocimientos técnicos en el tema económico –y puedo sonar muy exagerado pero en realidad no lo soy– y les quiero demostrar ¿por qué?

¿Se acuerda acaso de aquella historia de terror llamada UPAC?

Muy bien, pues aquí les muestro como se materializa esta historia de terror para los deudores en UVR. Si usáramos los mismos datos del ejercicio anterior para el crédito en UVR y lo moviéramos al año 2014, al mismo mes y el mismo día, tendríamos que el valor adeudado en UVR sería de 473.841uvr´s (con una UVR para la fecha de 211,0412). De esta manera, tendríamos que hoy dos años exactos después de haber tomado el crédito usted debe al banco 460.921uvr´s –efectivamente este es un valor en UVR´s mucho menor al inicialmente pactado, que fue de 470.841uvr´s– pero si lleváramos esta cantidad de UVR´s a pesos con la UVR actual (237.786) usted hoy le debe al banco –OJO con esto– $109.600.601 pesos, cifra que es superior en $9.600.601 pesos sobre el valor inicial adeudado ¿cómo así? ¿Debe usted más de lo que le prestaron? Pues tal como lo lee amigo lector, ¡así es!. Sin embargo, usted al cabo de esos 24 meses ha pagado 125.218uvr´s que si lo convertimos a pesos a una UVR promedio (220.7918) para los dos (2) años, usted ya habría sacado de su bolsillo $27.647.107 pesos, que no habrían hecho ningún efecto sobre el saldo en pesos como lo muestran los números anteriores.

¿Qué hubiera pasado si usted toma el crédito en pesos y en tasa fija?

Tal y como lo muestra la tabla de amortización anterior, usted hoy después de 24 meses de haber honrado su obligación bancaria, le debería al establecimiento $97.273.357. Si bien es cierto que esta cifra adeudada no es significativamente menor frente a los $26.426.067 ya pagados al banco –OJO con esto: si comparamos lo pagado en este caso frente a lo pagado en el caso anterior donde tomamos una UVR promedio para los 2 años, usted habría generado un egreso mayor en pesos y a tasa fija que en UVR´s, pero es IMPORTANTE resaltar que la deuda a capital con el banco es $12.327.244 ($109.600.601 saldo a capital en UVR´s - $97.273.357 saldo a capital en pesos) menor, una cifra nada despreciable para mi concepto– por esta razón es que insisto en mi tesis que dio origen a este artículo y por el cual agradezco al lector que amablemente me extendió su inquietud en torno al tema.

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Recuerde muy bien, si usted es un inversionista y desea blindar en cierta medida los retornos reales sobre la inversión, la UVR es una gran opción. Pero si usted no cuenta con las habilidades financieras para afrontar una deuda en UVR NUNCA asuma una deuda indexada en esta tasa. Porque en Colombia debería estar prohibidos los créditos indexados en esta unidad para personas naturales.

Javier Andrés Alzate M

Trader-Coach-Fundador

EDUBURSÁTIL

Javier.alzate@edubursatil.com

http://edubursatil.blogspot.com.co/

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[1] Tomado del glosario de la página web de la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) https://www.bvc.com.co/pps/tibco/portalbvc/Home/GlosarioResultado