En días
pasados dando una capacitación para un pull de gerentes a nivel nacional de un
importante banco en el país alguien me pregunto: ¿Y con las bajísimas tasas de interés
actuales no es buen momento para endeudarse?. Dicha pregunta surgió cuando evaluábamos
el sector hipotecario habitacional como una opción para realizar una posible “inversión”.
Tema que ya se abordo en mi pasado articulo titulado “Es
buen momento para adquirir vivienda?”, sin embargo, considero que es
importante agregarle el efecto que genera en los consumidores la errada
perspectiva que puede dar una afirmación colectiva de “bajas” tasas para
comprar una.
No
voy a negar que las tasas de interés para los créditos hipotecarios se
encuentran en la actualidad en los niveles más bajos de toda la historia en
Colombia, gracias a la preocupación del actual gobierno por el desempeño que
viene mostrando la economía domestica y tratando de evitar al mejor estilo de una jugada
de ajedrez un inevitable jaque-mate, escoger uno de los sectores insignia como lo es el
sector de la construcción como eje dinamizador de toda la economía pasando
entre otros por la industria, así mataría dos pájaros de un solo tiro y le
daría respuestas inmediatas a todos aquellos gremios que se levantan en una
sola voz de protesta. De esta manera, reaparece el subsidio a través de la tasa
de interés como respuesta a la fragilidad de una demanda endémica e inyectando
confianza como adrenalina directa al corazón a aquellos que deseen adquirir
vivienda nueva, sin preocuparse por el rampante y constante crecimiento del
precio del metro cuadrado a nivel nacional.
Así
que me di a la tarea de investigar mas sobre el efecto inverso que viene mostrando
la tasa de interés del crédito hipotecario contra el aumento del precio de la
vivienda en el país. Quiero partir de un artículo publicado en la revista
Dinero llamado “Precio
de la vivienda seguirá subiendo”, donde
exponen el crecimiento constante del precio de la vivienda en
el país desde el año 2004 tanto para bienes nuevos como usados. Y me permito compartir
una fracción de dicho texto: “Expone que desde finales de 2004 el precio de la
vivienda en Colombia ha venido creciendo sin interrupción a tasas anuales
promedio de 6,8% para la usada y de 5,9% para la nueva (Dane). En 2012, esta
tendencia se acentuó y se registraron incrementos del 7,3% y 7,6% para los
índices de precios de la vivienda nueva (IPVN) y la usada (IPVU),
respectivamente, lo que ha llevado a que los precios alcancen niveles
históricamente altos para los dos tipos de vivienda en el ámbito nacional”. No
deseo mencionar en este artículo que lo que vive dicho sector es una burbuja, porque no deseo ser
portador de predicciones apocalípticas, pero si deseo afirmar que todo activo
que se encuentre bajo condiciones de mercado y que este concentre la atención y
el foco de la liquidez al interior del país, será un activo que aumenta y concentra
los riesgos de una activo destinado a vivir una destorcida de liquidez que
potencialmente acarrearía una nueva crisis sin precedentes en nuestra historia
que sigue exhibiendo records. No sucederá ya, pero créanme en algún momento las
variables inevitablemente llevarán a este activo a vivir su propia realidad
cuando ya los precios por muy locos que parezcan no tendrán a donde mas subir y
el negocio ya no sea tan “rentable” o la demanda vuelva a su estado inicial antes
de recibir esa fuerte dosis de morfina intravenosa. Lo anterior, por mas que lo
neguemos pasará!
De
esta manera para completar la investigación, tome la evolución de las tasas de
los créditos hipotecarios desde el mismo año (2004) para evaluar cuanto en
promedio por año han variado hasta el día de hoy las mismas. Desde el año 2004
las tasas de los créditos hipotecarios han bajado en promedio el 4,56% por año,
lo que significa que usted como deudor cada vez tiene unos recursos mas baratos
para adquirir su vivienda, sin embargo, al comparar el promedio de crecimiento
del precio del activo desde el mismo año, usted se ha endeudado a mejores tasas
pero ha solicitado montos mayores. Lo que en últimas neutraliza la afirmación
que ahora si usted a tasas más bajas podrá adquirir su vivienda nueva, porque
todo dependerá de su capacidad de pago y su posibilidad para adquirir una
obligación mayor. Por esto, en el pasado iniciando el mileno ver créditos con
plazos superiores a diez años era una rareza, cosa que se rompió en la
actualidad, dado que para que usted pueda absorber esos montos mayores de deuda
y que el sector hipotecario no naufrague, los plazos por default son de 15 años
o más (Sin contar lo que viene pasando con la agresividad en la carga tributaria
para estos activos).
De esta manera, para efectos del ejercicio si un
Colombiano en el año 2004 pidió un crédito por $100.000.000 para un apartamento
con unas características especificas de espacio y lugar, hoy estaría tomando un
crédito cercano a los $160.000.000 para un apartamento quizá muy cercano a las características
de espacio y lugar al inicial, sin embargo, liquidando por efectos de tasas en
ambos periodos con un plazo igual a 10 años de vida del crédito el valor de la
cuota equivalente mensual es casi la misma. Es decir, que cada vez más su
futuro financiero se encuentra hipotecado a favor de un tercero que no le
importará el sentido humano del desahucio cuando este ocurra. Si lo duda? Solo
evalué los acontecimientos mundiales en este sector desde Estados Unidos hasta España.
Y para terminar, sin querer destruir el sueño de
muchos por tener su vivienda propia que sin importarles el precio y con un
presupuesto máximo establecido contra viento y marea seguirán en su incansable
objetivo, puedo afirmar que de manera curiosa, seguirán los Colombianos
afirmando que es buen momento para adquirir vivienda única y exclusivamente
porque la tasa de interés son muy, pero muy favorables. Porque recuerde que las
bajas tasas de interés solo son un espejismo que hacen perder el control sobre
el poder de la razón.
Javier Andrés Alzate M
Trader-Coach-Fundador
EDUBURSÁTIL
