¿Por qué temerle al actual crecimiento del precio en el sector inmobiliario?

Muy temprano en la mañana me encontré un artículo en el diario La Republica titulado “En valorización de vivienda, Colombia ocupa el octavo lugar dentro de 55 países” el cual me motivo a evaluar de manera comparativa los ciclos que han vivido los diferentes activos con categoría de inversión en el país y establecer un paralelo que nos ayude a concluir si la propiedad raíz es un activo completamente inmune a futuras rentabilidades negativas. Lo anterior, debido a que ya instituciones tan importantes como el Banco de la Republica hablan de una notable preocupación sobre lo que está sucediendo con los precios de la propiedad raíz en el país. 

Ahora bien leyendo las posibles causas exhibidas por Cesar Augusto Llano presidente ejecutivo de la Federación Colombiana de Lonjas (Fedelojas) donde afirma que: “La valorización se explica por un rezago que había en los precios producto de la crisis de 1999 y 2000, desde ese momento al país le tocó acelerar un poco más toda su cadena de valor y eso puede explicar el lugar que ocupamos en el informe”. Así que teniendo en cuenta el periodo de la crisis hipotecaria vivida en el país producto del UPAC, quise dar respuesta a la pregunta: ¿Por qué temerle al actual crecimiento del precio en el sector hipotecario? Y negarme a la pregunta colectiva que alimenta el frenesí por comprar, que dispone: “¿No está caro el metro cuadrado cuando se puede poner más caro?”

Pero empecemos a evaluar ¿donde nacen mis preocupaciones?. La propiedad raíz al igual que cualquier otro activo que cuente con oferta y demanda estará siempre sujeta a las condiciones del mercado y por ello dichas fuerzas intervendrán afectando directamente el precio de los activos. Es decir, que si la demanda es mayor que la oferta, el precio aumentara de manera constante hasta que la oferta sea capaz de satisfacer en un cien por ciento la demanda y este (el precio) se regule o estabilice.  Esta claridad la hago con el único fin de establecer un inicio común entre todos los lectores evitando suponer que todos manejan la dinámica económica de los mercados.

Ahora bien, Tal y como mencione al inicio de este articulo deseo realizar un paralelo entre distintos activos con categoría de inversión para establecer un parámetro. Empecemos evaluando los ciclos que se han presentado en el mercado de renta fija específicamente con los títulos de tesorería que usa la Nación para financiar su funcionamiento y que se conocen como TES –Las referencias a usar serán los títulos con vencimiento a 2020 y 2024, por condiciones históricas de valor de referencia para dos momentos distintos en el último decenio-.  Para el caso de los TES con vencimiento a 2020 lograron mantener una constante valorización en tasa que genero mejoras significativas en su precio durante cinco años seguidos pasando de cotizar del 10.55% en el año 2008 hasta un sorprendente 5.40% en el año 2012, lo que significo una valorización general para los 5 años de casi un 60%. Situación que no fue ajena para los TES con vencimiento a 2024 que desde su salida al mercado en el año 2009 vivieron igual euforia compradora que sus pares con vencimiento a 2020, pasando de negociarse del 9.74% en 2009 (Tasa de cierre del primer día de negociación) al 5.70% en 2012, es decir, que acumularon cuatro años seguidos una valorización equivalente a un interesante 48.55%. Pero ¿Qué impulso dicho comportamiento? Y ¿cuánto tiempo duro la euforia compradora?; una de las principales causas que incidieron para tener dicho comportamiento año tras año fueron las condiciones de liquidez del mercado local, las turbulencias generadas por las  variables internacionales y el valor potencial que los agentes del mercado (domestico e internacional) vieron como factor refugio para dichos títulos –Recordemos que a comienzos del año 2007 estalla la crisis subprime en los Estados Unidos-. Sin embargo, ¿fue sostenible la valorización de estos títulos por más años?; para lo que va corrido de este año los TES con vencimiento a 2020 y 2024 acumulan una desvalorización en tasa de -27,96%/-17.91% (respectivamente), igual de sorprendente a su histórica valorización (desde 2005). Cifras que muy seguramente llamaron la atención hasta del más incauto porque estas correcciones han afectado no sólo los ahorros de la mayoría de colombianos que tienen algún tipo de cuenta con los Fondos Administradores de Pensiones Privados, sino que también han encarecido las tasas de los créditos hipotecarios.

Algo similar le sucedió al mercado de renta variable (acciones), para este caso tomaremos el índice de referencia que hasta el pasado mes de Noviembre fue calculado y publicado por la Bolsa de Valores de Colombia –El IGBC-. Dicho índice nace en el mes de Julio del año 2001, fecha que usaremos como referencia para nuestra evaluación. De esta forma, las acciones en Colombia lograron completar 6 años seguidos con valorizaciones en promedio de dos dígitos hasta el año 2006 al pasar el índice de 1.000 a 11.161,14 puntos; pero  ¿qué ocurrió después? ¿Era sostenible dichas valorizaciones?. Para los dos siguientes años el índice cayó hasta los 7.560,68 puntos, es decir, una desvalorización de aproximadamente un 33,48%. Pero ¿cuál fue la razón para que las acciones en Colombia lograrán casi cinco años seguidos de valorizaciones?, nuevamente la liquidez del mercado local, las oportunidades comparativas de nuestro mercado frente a los del resto del mundo; aunque no se puede invocar un factor refugio dada su naturaleza de riesgo, si se puede invocar condiciones domesticas e internacionales que favorecieron el aumento en la aversión al riesgo que permitieron la mayor disposición a buscar rentabilidades superiores.

Así, tanto en el mercado de renta fija como en el mercado de renta variable los activos han vivido acumulación de valor a través de los años consecutivos, pero dichos crecimientos no son a perpetuidad y por ende las condiciones de mercado le entregan condiciones favorables a otro nuevo activo, argumentando rezagos comparativos, otorgándoles mayor atractivo con potencial de valor y la liquidez como mamífero que busca las mejores condiciones para pasar el invierno migra a esas mejores condiciones que “protejan” su interés.

Ahora me invade una nueva duda para otro de los activos que aún no hemos analizado: ¿Cuantos años acumula con crecimiento positivo el sector inmobiliario?, buscando evaluar ¿en qué momento del ciclo del activo nos encontramos?. Si evaluamos el índice de precios de la vivienda usada (IPVU) que genera el Banco de la Republica el cual mide la evolución trimestral y anual de los precios de la vivienda usada cobijando las ciudades de Bogotá, Medellín, Cali, y los municipios de Soacha en Cundinamarca, y Bello, Envigado e Itagüí en Antioquia con información de los avalúos de préstamos de vivienda reportados por Davivienda, BBVA, AV. Villas, Bancolombia, Colmena BCSC y Colpatria. Encontramos que el índice (IPVU) para la vivienda VIS ya acumula siete años consecutivos de crecimiento positivo (en promedio ha mostrado una variación por año del 7.53%) y la vivienda diferente a VIS completa nueve años consecutivos de crecimiento positivo (en promedio ha mostrado una variación por año del 6.63%). Es decir, que el sector inmobiliario ya supera ampliamente en tiempo los ciclos alcistas que vivieron tanto el mercado de renta fija como el mercado de renta variable respectivamente. Entonces ¿No estará ya el sector inmobiliario en su etapa final de crecimiento?, ¿Por qué no temerle a un activo que ya completa tanto tiempo al alza?, ¿Por qué asumir que su crecimiento será perpetuo y nunca vera un revés en su dinámica?,  o ¿a caso será que encontramos un activo completamente inmune a las condiciones naturales del mercado?.

Lo que más me inquieta sobre el asunto, es que hoy la atención de la liquidez, el rezago comparativo entre ciudades y el factor refugio son los argumentos que exhiben los eruditos para justificar el anormal y sostenido crecimiento del metro cuadrado en el país –Argumentos muy similares que ayudaron a sostener los crecimientos tanto en el mercado de renta fija como en el de renta variable año tras año, bueno hasta que el mercado de manera colectiva termino por convencerse que la promesa de valor se agotó-. Además no hemos mencionado los narcóticos que han estimulado la demanda a través de los subsidios a la tasa de interés para adquirir un inmueble en el país. Lo que hace aún más peligroso los escenarios venideros cuando el efecto del subsidio acabe; ¿Qué pasará cuando la demanda vuelva a su cauce normal, cuando el factor subsidio desaparezca del ingreso real de los Colombianos?, ¿Se seguirán sintiendo confiados en su real poder adquisitivo?.

Con sinceridad expreso mi preocupación y mi temor sobre el sector inmobiliario, porque es simplemente insostenible su voraz crecimiento y así no lo han demostrado una y otra vez los innumerables casos alrededor del mundo que asumieron una postura de tranquilidad y laxitud ante las señales de irregularidad. Los gobernantes de turno no pueden seguir abusando de los subsidios cada vez que vean una dinámica económica desfavorable que perjudique su imagen ante las encuestas nacionales de favorabilidad. No podemos caer en el juego de asumir que no pasa nada y que no pasará nada. Porque créame, cuando la liquidez encuentre otro activo con mejores condiciones abogando cualquier razón, el sector inmobiliario vivirá una caída o ajuste de sus precios de manera explosiva, porque es uno de los sectores con los peores indicadores de liquidez.

Javier Andrés Alzate M

Trader-Coach-Fundador

EDUBURSÁTIL