El espejismo de las bajas tasas de interés del crédito hipotecario

En días pasados dando una capacitación para un pull de gerentes a nivel nacional de un importante banco en el país alguien me pregunto: ¿Y con las bajísimas tasas de interés actuales no es buen momento para endeudarse?. Dicha pregunta surgió cuando evaluábamos el sector hipotecario habitacional como una opción para realizar una posible “inversión”. Tema que ya se abordo en mi pasado articulo titulado “Es buen momento para adquirir vivienda?”, sin embargo, considero que es importante agregarle el efecto que genera en los consumidores la errada perspectiva que puede dar una afirmación colectiva de “bajas” tasas para comprar una.

No voy a negar que las tasas de interés para los créditos hipotecarios se encuentran en la actualidad en los niveles más bajos de toda la historia en Colombia, gracias a la preocupación del actual gobierno por el desempeño que viene mostrando la economía domestica y tratando de evitar al mejor estilo de una jugada de ajedrez un inevitable jaque-mate, escoger uno de los sectores insignia como lo es el sector de la construcción como eje dinamizador de toda la economía pasando entre otros por la industria, así mataría dos pájaros de un solo tiro y le daría respuestas inmediatas a todos aquellos gremios que se levantan en una sola voz de protesta. De esta manera, reaparece el subsidio a través de la tasa de interés como respuesta a la fragilidad de una demanda endémica e inyectando confianza como adrenalina directa al corazón a aquellos que deseen adquirir vivienda nueva, sin preocuparse por el rampante y constante crecimiento del precio del metro cuadrado a nivel nacional.

Así que me di a la tarea de investigar mas sobre el efecto inverso que viene mostrando la tasa de interés del crédito hipotecario contra el aumento del precio de la vivienda en el país. Quiero partir de un artículo publicado en la revista Dinero llamado “Precio de la vivienda seguirá subiendo”,  donde exponen el crecimiento constante del precio de la vivienda en el país desde el año 2004 tanto para bienes nuevos como usados. Y me permito compartir una fracción de dicho texto: “Expone que desde finales de 2004 el precio de la vivienda en Colombia ha venido creciendo sin interrupción a tasas anuales promedio de 6,8% para la usada y de 5,9% para la nueva (Dane). En 2012, esta tendencia se acentuó y se registraron incrementos del 7,3% y 7,6% para los índices de precios de la vivienda nueva (IPVN) y la usada (IPVU), respectivamente, lo que ha llevado a que los precios alcancen niveles históricamente altos para los dos tipos de vivienda en el ámbito nacional”. No deseo mencionar en este artículo que lo que vive dicho sector es una burbuja, porque no deseo ser portador de predicciones apocalípticas, pero si deseo afirmar que todo activo que se encuentre bajo condiciones de mercado y que este concentre la atención y el foco de la liquidez al interior del país, será un activo que aumenta y concentra los riesgos de una activo destinado a vivir una destorcida de liquidez que potencialmente acarrearía una nueva crisis sin precedentes en nuestra historia que sigue exhibiendo records. No sucederá ya, pero créanme en algún momento las variables inevitablemente llevarán a este activo a vivir su propia realidad cuando ya los precios por muy locos que parezcan no tendrán a donde mas subir y el negocio ya no sea tan “rentable” o la demanda vuelva a su estado inicial antes de recibir esa fuerte dosis de morfina intravenosa. Lo anterior, por mas que lo neguemos pasará!

De esta manera para completar la investigación, tome la evolución de las tasas de los créditos hipotecarios desde el mismo año (2004) para evaluar cuanto en promedio por año han variado hasta el día de hoy las mismas. Desde el año 2004 las tasas de los créditos hipotecarios han bajado en promedio el 4,56% por año, lo que significa que usted como deudor cada vez tiene unos recursos mas baratos para adquirir su vivienda, sin embargo, al comparar el promedio de crecimiento del precio del activo desde el mismo año, usted se ha endeudado a mejores tasas pero ha solicitado montos mayores. Lo que en últimas neutraliza la afirmación que ahora si usted a tasas más bajas podrá adquirir su vivienda nueva, porque todo dependerá de su capacidad de pago y su posibilidad para adquirir una obligación mayor. Por esto, en el pasado iniciando el mileno ver créditos con plazos superiores a diez años era una rareza, cosa que se rompió en la actualidad, dado que para que usted pueda absorber esos montos mayores de deuda y que el sector hipotecario no naufrague, los plazos por default son de 15 años o más (Sin contar lo que viene pasando con la agresividad en la carga tributaria para estos activos). De esta manera, para efectos del ejercicio si un Colombiano en el año 2004 pidió un crédito por $100.000.000 para un apartamento con unas características especificas de espacio y lugar, hoy estaría tomando un crédito cercano a los $160.000.000 para un apartamento quizá muy cercano a las características de espacio y lugar al inicial, sin embargo, liquidando por efectos de tasas en ambos periodos con un plazo igual a 10 años de vida del crédito el valor de la cuota equivalente mensual es casi la misma. Es decir, que cada vez más su futuro financiero se encuentra hipotecado a favor de un tercero que no le importará el sentido humano del desahucio cuando este ocurra. Si lo duda? Solo evalué los acontecimientos mundiales en este sector desde Estados Unidos hasta España.

Y para terminar, sin querer destruir el sueño de muchos por tener su vivienda propia que sin importarles el precio y con un presupuesto máximo establecido contra viento y marea seguirán en su incansable objetivo, puedo afirmar que de manera curiosa, seguirán los Colombianos afirmando que es buen momento para adquirir vivienda única y exclusivamente porque la tasa de interés son muy, pero muy favorables. Porque recuerde que las bajas tasas de interés solo son un espejismo que hacen perder el control sobre el poder de la razón.

 

Javier Andrés Alzate M

Trader-Coach-Fundador

EDUBURSÁTIL